近期我们召开了多次的物业收费会议，分析总结整个公司收缴率的完成情况，结合我18年从事物业管理行业的感悟，我认为物业管理收费方式经历了两个阶段：

******阶段：物业费政府定价，收费靠手段。

2003年，《江西省物业管理收费办法》，规定公共性服务实行政府定价，专项性服务实行政府指导价，要到物价部门办理收费许可证。那个时候专项费和物业服务费是分开的，如电梯使用费，公共水电分摊费、装修管理服务费、装修期间电梯特殊损耗费等等，各个公司，各种名目收费五花八门。收费手段，也是各尽其才。那个时候，水电还没有普及一户一表，部分物业公司实施捆绑缴费，反正不缴费，不是停水，就是停电。设置门禁，设置电梯，不缴费，进不了大厅，坐不了电梯。堵下水、堵锁眼、半夜电话，敲门，甚至动用社会人员。收费理由很充分，我们是有证的（收费许可证）。我想，也就是在这个阶段，“奠定了物业管理在老百姓心中的地位”至今没有获得认可。

在第二阶段，我认为又可分为两个时段；******个时段，依据合同，物业费备案，收费靠法规。

2012年，《江西省物业管理条例》规定：根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。这个规定，按照物业资质等级和物业服务等级，依据合同约定，在政府指导价的基础上上下浮动。按照备案和公示的价格进行收费。我们很多同事的认知，还停留在这个阶段。认为只要按照合同约定，实施了物业管理，业主就应该缴费，不缴费就是业主的问题。这个观点，理直气壮，因为法院都是支持我们的。先沟通再不缴，我就下律师函，我就上法院提请诉讼。是的，按合同，只要做好了品质，业主就应该缴费，新建城A3、A4、A7的品质好不好呢？“港九城”的品质也是不错的，收缴率也不是很高，也是花费了很大力气，一点一点地提升，“汇景新城三期”，品质也是不错的，但三期的收缴率就一直很低，这又是为什么呢？以上案例说明，品质（质价相符）是物业费收缴率的前提，但做到了质价相符，物业费的收缴率也同样没有得到解决。按法规打官司，解决了少量业主必须缴费的问题，但总不能天天打官司，所以同样也是解决不了收缴率的问题。

我认为物业管理进入了第二阶段的第二时段。物业费放开，实行市场调价，依据合同，达到质价相符的前提下，靠真诚，才能不断提高物业费的收缴率。

2015年，江西省发改委发文放开非保障型物业收费，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同收费。2021年10月28日，省长叶建春在省政府常务会议上指出“物业管理是城乡社区治理的重要组成部分，事关广大人民群众的切身利益，既是关键小事，也是头等大事。要依法做好物业管理有关工作，着力解决突出问题，完善物业管理相关制度，构建和谐宜居的社区环境，不断提升群众的获得感和满意度。”从这里可以看出，除了要依法做好物业管理，也要提升业主的获得感和满意度。如何获得业主的满意度，我认为要有全心全意真诚地为业主服务的态度。

我们公司有很多例子能够证明这一点。

1、“”藤旺居项目经理李红梅。说话语速快，声音大，******没有话务接线员的声线，也没有“空姐”的标准的肢体服务语言。可就是这样的女汉子，“藤旺居”的收缴率非常高。这是一个进场就涨了价的项目。动用维修资金，动用公共收益，业主都非常的支持。靠的是什么呢？是全心全意真诚地为业主办实事的服务态度。

2、A4、A7项目经理罗小勇，这个项目由于前期交房遗留问题，业主自己组建了几人的维权群，在群里不断地发表言论，抵制开发公司，抵制物业公司。前几天，业主维权群100多人退群了，朂初的几个维权的主要人员，全部缴纳了物业费。罗经理写了一封信给业主，我发给大家分享：

去年8月我调来A4小区，初来乍到，大家对我们公司提出了很多意见，我都有点蒙圈了，按南昌话说“脱了烧，跌到坑里来了”。没办法，当时我想，做做看，能做到什么样是什么样。一年来，召开了两次正式座谈会，我也单独同很多位业主沟通过，慢慢地建立起了信任，成了朋友。你们提到的问题，如调整增加灯光、垃圾站的移除、电梯的检测、南门改造、地下室个别渗水等等，有些是我职责能力范围，有些是开发公司的遗留问题，但无论是公对公，还是我用私人关系，我也是尽我所能，尽量解决。

目前我自认为小区干净整洁，没有小广告；外观统一整齐，没有违章；水电设备运转正常，还有很多，相信你们看到小区在慢慢地改变。但现在我遇上难题了，目前我们A4小区的收缴率还不到50%，物业服务费是物业服务企业对小区日常维护的基础，也是物业赖以生存的根本。将心比心，在没有合理的利润，工作任务完不成的情况下，谁还有心思做事情呢？有时我真的想，房子又不是我的，我就是个打工的，大不了不做了，给多少钱办多少事，将来小区杂草丛生，环境恶劣，朂终受害的还不是业主自己。

您不缴纳物业费或许有您的理由，但我们没有必要选择两败俱伤不缴纳物业费的办法来解决。如果您有什么意见和好的建议，也欢迎您来服务服务中心来坐坐，或者电话沟通探讨（电话13402966262），共同把A4地块打造成和谐、美丽、安宁的小区。

在此，恳请您并衷心感谢您及时缴纳物业费！再次真诚祝福您家庭幸福，万事如意！  罗小勇

大家看看这封信是不是很真诚。这样的例子还有很多，我们的樊小英经理、洪义莲经理、张美珍经理、鲍建传经理、陈小兵经理、刘志慧经理，熊淑明经理，王国辉经理等等。还有“莱卡小镇”的陈浩旭经理，“莱卡小镇”的收缴率也在稳步提升。他们都有一个共同的特征，全心全意的真诚地为业主服务，他们管理的项目，收缴率都不错。大家说是不是呢？

昨天我在收费会议上也讲到了这个问题，我们还有很多项目经理对物业管理的认知水平，还停留在第二阶段的初期，用生硬的合同服务，用冰冷的法规服务。希望大家要跟上变化的物业管理行业的步伐，用全心全意真诚的服务态度，为业主提供走心的、有情的、有温度的服务，只有这样才能解决收缴率的问题。

总经理：郑 波

2022年7月20日