物业行业不好做是一个不争的事实，主要体现在以下几个方面：收费难、提价难，而物业行业技术含量低，劳动力成本高，据江西南昌市网上公布的人均工资，从2007年人均工资1615多元，2012年人均工资3318元，6年长了一倍。而物业行业的保安人均工资是2007年800元左右，2012年是1600元左右，6年时间也是涨了一倍，但是很多小区的物业收费标准6年来基本没有改变，由此说明这个行业很难做。但是也有一些物业企业在困境面前迎难而上，并取得较好的社会效益与经济效益，这就是市场经济的适者生存法则，如何破解这一法则，我谈一些个人粗浅看法。

我是一名物业职业经理人，2007年从事物业行业，在此之前我从事过部队管理工作和酒店服务工作。2013年我在江西开拓了110多个项目，管理签约面积1600多万平方米，这应该说在是不多见的，特别是在这些项目中没有一个项目出现亏损，应该说创造了行业奇迹。

一、抓住了房地产开发的机遇——天时。2007年以来，房地产行业发展迅速，而物业行业在江西省起步时间不长，我虽然以前没有做过物业，而且当时的公司的资质不具备跨省经营，不具备接楼盘的条件，但我把军事化管理、酒店式服务与物业服务相结合，很快做出了品质，受到了当地政府和开发公司的认可，在年不到七个月的时间里就开拓了物业项目9个。其后每年都签约十几、二十多项目。当然在机遇面前人人平等，关键要有做好品质提前条件。

二、适合当地物业发展水平的经营管理模式——地利。地利包含二个方面，一是江西的地理环境，江西省属于中部城市，不穷也不富，而且物业市场起步时间不长，当地政府对于外来企业基本上都是持积的支持态度。给我们营造了有利的发展空间，这么多年来，基本上没有碰到过吃、拿、卡、要的事情，遇到问题都能迎刃而解。很多城市物业公司不敢走出来，担心二、三线城市业主物业理念落后，物业费价格低，点多线长难以把控制，从而丧失了大好的发展机遇。

如何适应中部省市物业市场发展需求，规模经营与可复制的管理显得尤其重要，这是公司扩张的途径。在江西不到七年时间，开拓项目110多个，已经形成了经营规模，其人力成本大大降低，十个分公司除总经理和财务会计是全职外，副总、品质专员都是兼职，省公司办公室人员一共9人，而其他物业同行，管理项目30多个，但办公室的人员就有40多人。规模经营加上人力成本的控制，不仅给公司带来了良好的效益，同时给公司持续经营带来了发展的空间。

 可复制的管理模式。麦当劳、肯德基、汉庭、如家等等品牌服务企业，之所以能够快速发展，其中一个重要的原因就是复制。复制标准的统一，复制可以减少创新成本。我们从售楼部管理、团队组建、小区验房、小区入伙、装修管理、日常运营到二次提价，都有系统的流程，有些项目经理没有从事过物业，经过培训，按照流程去做，基本上都能胜任此项工作，这就是流程能够复制的奇妙之处。我在物业行业实践中，结合部队管理和酒店服务，制定了物业管理七项制度，后来有些同志要搞八项、九项、十项制度，都被我否决了，制度越多越不容易落实，物业行业不同于其他行业，从业人员整体文化素质参差不齐，制度越简单才能越容易落实。制度越多、越复杂、甚至越严格，可能就是公司衰败死亡的开始。

“七项制度”包括以下内容：

1、每日晨会制度（十分钟的工作布置与讲评）；

2、周一上午品质检查制度（部门参加）；

3、周一下午会议学习或军训制度（军训不要过半小时，训练内容就是立正、稍息、敬礼）；

4、周三晚上网络培训制度（班长以上人员参加）；

5、周五下午四点义务劳动制度（除值班人员以外全员参加）；

6、每周一次不定期夜查制度（深夜2—4点）；

7、每月拜访业主制度（不少于10户）；

我认为七项制度的每一条都是做好品质和服务的关键，少一样就会影响公司的服务品质，多一样就会影响已有制度的执行效果。

 三、的企业文化经营——人和。人和就是员工思想统一，工作充满激情。而要做到人和，只有企业文化，只有文化的力量才是取之不尽的力量源泉。很多企业对企业文化的理解是片面的，多的拿来主义，没有自己的特色，企业文化功能就是把志同道合的吸引在一起，凝聚在一起，前提是利他的，利大众的。而老总的品德和理念在公司发展初期将起决定的作用，对团队成员影响力非常大，员工的精神面貌、工作态度就是企业老总品德的镜子。自己不舍得，怎么可能让员工无私奉献；自己贪图享受，员工怎么能有工作激情；自己吃喝玩乐，员工怎么可能勤俭节约；自己盛气凌人，员工怎么可能热情为业主服务。当老总就是自律、就是利他、就是敬业、就是像信徒一样虔诚，得人心才能得天下就是这个道理。特别是物业行业是靠密集型的弱势群体为主体，企业文化，人的德性非常重要。我说过，我们这个行业不是高科技行业，没有做不好的物业，只有做不好物业的人。

舍得利他的激励机制，才能使管理团队把公司当成自己的家去经营。好的激励机制使坏人变好，好人。不好的机制是好人变坏，坏人坏。在江西除了赣州和景德镇外，其他地市都有分公司，点多线长，靠人管人，累死人。如何调动员工的工作热情，服务品质，实现企业持续发展，关键是靠科学合理的激励机制。10名分公司总经理，在加入公司之前，只有3人做过物业，其他同志都没有做过物业，这些同志大部分是军队退役士官，他们没有背景、没有很多钱，但这些同志都有想改变命运的决心，当他们改变了运命，就意味着公司的发展壮大就是自然而然的事情了。为了调动这些同志的积性，公司规定给予他们10%的利润提成，净利润达到30万元就奖励10万元以上的车子，利润连续3年达成100万元，奖励40万元房子首付。让这些穷苦出身的核心管理团队有车子开，有房子住，这体现了公司的气场，也充分调动了核心团队的积性，并且大大降低了人力监督成本。一部分人先富起来的目的是要带动全体员工生活好一些，公司所有的财富是基层员工创造的，因此公司对基层员工年年增加工资，同时中高层的奖金，每人拿出5%存入公司的爱心基金，用于员工意外事故或是家中困难。前年有一名员工家中失火，公司捐了27000元，去年有一名员工患癌症，公司捐了40000元。我们还不能为社会扶贫济困，但至少要让我们身边的员工有了天灾人祸能得到安抚。

 物业行业是微利行业，要从骨子里树立节约意识，每花一分钱，都是纯利润，而这些利润都是弱势群体创出来的辛苦劳动。物业挣的每一分钱都业主上交的物业费，每开支一分钱要想一想，业主是否同意不同意。公司从成立以来，从来没有利用参观学习组织旅游，去上海、杭州、深圳学习参观住宿都是四个人挤一个标间，坐火车基本上都是硬坐。去年公司成立五周年，有些同志提出搞一次庆祝活动，我没有同意。今年一季度会议结束后，有些同志提议唱卡拉OK，也是我个人买的单。公司高层出差从来没有报销过伙食补贴。公司高层下基层检查全是工作餐。在创业初期，高层都能自觉做到能坐火车，不坐大巴，能坐公交不打的，住宿基本上都是住在各分公司自己的宿舍。钱就是这样一点一点省出来的，而这一点一点正是纯利润，这就是为什么说穿草鞋的为什么能够打败穿皮鞋的原因之一。公司从成立到现在从没有拖欠过员工工资。我们时刻牢记“成由俭，败由奢”的古训，什么时候忘记节约，什么时候忘记基层员工，就是公司走向衰败的开始。

公司在江西发展可以说是白手起家，一穷二白，但是由于有利他、舍得和财散人聚的激励机制，公司从成立之初十几人，发展到2000多人，靠的什么把这些员工凝聚起来，就是靠核心团队想改变命运的勇气，靠的是爱业主、爱员工的企业文化，公司有30%的项目经理是从保安班长、客服主管、品质专员成长起来的，由于有利他激励机制，敢于舍得，他们的能力得到了快速提升，主观能动性得到了充分发挥。其中有位女同志是50多岁的奶奶了，加入公司也是没有做过物业，甚至连电脑都不熟练，但她凭着一股不服输的激情管理开拓十几个小区项目，她所管理的项目多次在江西省获得荣誉，多次受到政府官员和物业同行参观。这些成绩的取得，要付出艰辛的劳动，正如我的助理讲过这样一句话：公司的女人是男人，公司的男人是铁人，这句话非常恰如其分。

人和不仅是企业内部的人和，而是方方面面的人和。企业不诚信带来的影响也是要花大量的隐形成本，所谓诚信赢天下就是这个道理。把服务工作做得让开发公司、业主满意就是大的诚信，口碑就是有效率的市场开拓。企业做大了，难免会发生一些问题，协调方方面面的关系，处理各种各样的问题就多了，公司成立6年来，没有与开发公司发生过不愉快，没有与政府职能部门发生过不愉快，没有与业主打过官司，没有发生过员工到劳动部门进行投诉，对入室被盗的业主要求的赔偿，公司都持积的态度给予的人道上补偿。有一位政府职能部门与我们分公司总经理说，业主丢了东西是不能赔偿，否则我们当地物业没有办法做，但我们仍然坚持这样做，这是一种处理的诚意与态度，有了诚意的态度，很多问题解决起来就容易，就能大事化小，小事化了，我说过我这一生坚决不打官司，吃亏是福，企业需要有正能量，有正气场，有了正能量和气场，公司的发展就势不可档，这几年我深深地体会到，一个企业的坦诚所带来的好处。我们与开发公司签订的合同主动把服务承诺18条写进合同，没有达标处罚我们多少钱，甲方对我们的处罚，对品质提升是有好处。我们从不与同行搞恶性竞争，从不与甲方搞暗箱操作，给甲方花几万元，不如给员工花几百元发福利，让员工们把服务品质搞好，该有都会有的，我是一个有信仰的人，人在做，天在看。

 企业要生存，针对老小区项目越来越多，如何解决这个瓶颈，公司集中人力财力搞试点，而且非常成功，1个10万平方米的小区， 99%的业主同意提价，只有2户业主不同意。为什么能够顺利提价成功呢，一是坦诚，如实公布账目；二是服务品质好。有了品质就有话语权；有了品质收缴物业费就容易；有了品质处理问题都有正能量；有了品质物业费提价就顺利。如果业主不同意提价，我们选择的是友好撤场，扯来扯去都是隐形成本的增加，但决不能因为小区面临亏损而降低服务品质，减低员工的工资，减少员工的福利，宁可撤场也不能干杀鸡取卵的事情，否则就是慢性死亡。例如新余名门世家在移交的时候，接方物业公司提出，还有40多个灯泡坏了，我们全部换上新的后才移交，我们撤场时连一只筷子都没有带走，可是年这个项目的业主委员会又请我们回去接管了这个项目。

 做生意就是做人，做事业也是做人，大千世界，万事万物的运动、变化、发展都是有规律可循的，物业行业再难，同样也有规律可循，物业行业再艰难，同样有很多企业做成了品牌，做出了口碑。简单的例子，我们有些小区安排张三去管理业主意见就很大，而换了李四去经营，不出几个月，小区立马发生了很大变化，这说明了李四找到了小区管理的规律，同理也是一样的，能把难的行业做好，正说明自身价值存在的意义。