在9月份参加了几次法院开庭，感觉自己收获很多。下面就证据提供、当庭辩论与庭后调解三个方面的心得和家人们分享一下。

一、证据提供方面：

我们提供的证据以《民法典》条例优先，依次是国务院发布的《物业管理条例》《江西省物业管理条例》、省市政府发布的各项条例和通知、省市发改委发布的各项通知与管理办法、省市住建部门发布的管理条例和通知。因为上位法高于下位法的原则，相违背的以上位法为准。

我们经常可以看到地方性通知和更******别的政府部分发的通知在具体细节上有所不同，我的建议是哪条对我们更有利，我们就使用哪条。同时在面对案件的举证材料时，一定要把相关各个级别的法律条文摸透，避免被对方断章取义混淆视听，而我们却被蒙在鼓里，作为我们的工作上的专业知识，掌握得不如外行人，这很不应该，甚至是羞耻的。

除了法律条文方面，我们举证的材料除了日常公司发布的各项通知（催缴记录，邮政函件等），还有我们与业主的《物业服务合同》（前期）。我们在法庭上和业主的纠纷不只是物业费纠纷，还存在物业合同纠纷，那么合同双方的权利与义务一定要一条一条地去看，对合同表述不清楚的地方，或者对我方不利的地方要提前准备材料进行规避。

我们提供给法院的当庭证据中有很多我们的工作记录、照片、视频，这些可以作为我们良好履行合同义务的佐证。但是，我们往往忽略了一个问题，业主都和我们对簿公堂了，对于这些工作记录、照片、视频他们往往会以不知道，不清楚来进行搪塞。因为是双方当事人提供的单方面证据，我们的提供的工作记录的法律效力是很有限的。甚至业主也可以拿出一些停电、停水、岗亭没登记、维修不及时的照片和记录、地上有垃圾的照片来进行反证，没有任何一个小区是满意度99.99%，24小时地上都是干净的。这是客观存在的事实，但是我们和业主打嘴仗是没有意义的。我们提供其他单位，尤其是政府单位、行业协会、第三方满意度调查公司、业主送的锦旗这些证据的法律效力要高得多。因为其他个人和单位对我们的是客观的、是不容置疑的。比如电梯维护我们就不要用照片，用质监局发的检验合格证就有效得多。因为那是政府部门发的证件，是盖了公章的，业主质疑他们，法院99%是不会采纳的。朂后******不要P图和提供有问题的证据材料，证据造假是触犯刑法的。

二、当庭辩论方面：

我们在当庭辩论时一定要紧抓着双方的诉讼请求与当庭提供的依据，任何和证据无关的问题都可以与本案无关拒绝回答。

目前我们常见诉讼有3类：

1、业主拒绝交物业费，我没有装修入住就是不交，这种朂简单，提供合法的物业服务合同，工作记录与催缴记录法院直接就判了，不用扯东扯西。

2、业主以没有装修入住或对物业服务不满意要求少交物业费，这种就比较麻烦了，他们的理由一般是垃圾没有及时清理，秩序员年纪大，服务不满意，什么理由都有。我们要注意紧扣住一条，我们可以回复：我们招聘的人员可以满足履行物业服务合同的需要，至于具体的人员录用要求，那是我司的内部管理问题，和本案无关。在物业服务合同里面没有明确约定的，都可以不进行回复。同时，业主对物业服务不满意要求少交物业费的理由如果是个人不满意，法院是不支持不认可的。因为物业服务合同中不会有业主个人满意才要交物业费的条款，他需要列举因为物业公司没有良好的履行义务，他的权益受到了侵害，同时要提供这些损失如何计算及相关的价值证明，以及这些损失是因为物业公司没有履行好物业服务合同导致的证据。因为法律的原则是谁主张谁举证，你要求减免物业费，你就要提供减免的依据，空口白话是没有任何作用的。

3、公共收益方面，这一类问题单个业主起诉我们是可以提出质疑的。民法典和物业管理条例明确规定，公共收益应当主要用于补充公共维修基金，或者按照业主大会的约定进行使用。

三、庭后调解方面：

我们起诉业主的目的不仅仅是为了胜诉收到两年的物业费，而是在没有其他办法去解决双方物业费分歧的情况下才去对簿公堂。我们的目的是去解决问题，而不是激化矛盾，这一场官司打赢了，那下一次的物业费继续打官司吗？业主的房子只要没有卖，我们之间的关系还是要延续下去。能借助开庭的机会与业主达成一次正向的沟通其实是很有可能的，因为很多业主往往是认知上的不同，才对我们物业收费有意见。在法庭把道理说清楚之后，我们再去捧一捧业主，说一些好话。解除了矛盾就化敌为友了，这才是我们的朂终目的。

朂后，提供一些常见的法律条款给大家：

1、业主没住不交物业费---民法典273条第944条

2、开发商交付或者没收房不交物业费----民法典273条第944条。

3、二次买卖没和物业签合同---民法典273条第939条

4、业主要求分配公共收益---民法典271条物业管理条例第54条

5、违规装修相关---民法典293条建设部110号令：室内住宅装饰装修管理办法，南昌房屋使用安全管理条例第十条

6、物业服务合同是什么---民法典937条

7、装修物业凭什么管---民法典942条954条物业管理条例第52条

8、改变房屋主体结构，改变承重---南昌房屋使用安全管理条例第41条处以5万以上10万以下罚款

9、电动车上楼-----物业管理条例第45条高层民用建筑消防安全管理规定第十条

10、物品丢失损坏赔偿----民法典1177条，合法权益受到侵害，应当向政府机关报告处理（派出所）物业只有协助的义务

11、业主高空抛物等侵害他人的利益---同样参照民法典1177条

12、堵塞楼道消防通道相关---消防法第60条高层民用建筑消防安全管理规定第十条

13、市政配套不完善（水电气路灯交通等）---民法典1177条--- 打12345投诉

14、噪音施工---中华人民共和国噪声污染防治法第66条

15、空置打折---物业收费管理办法已被******发改委2014-2755号废止，

只有没有房产证的安置房按照住建局指定收费标准收费，其他都按合同计算。

16、公共收益是按什么标准公示的---《南昌市洪住建字2023-56号》      

17、开发商建的车库凭什么收费---民法典275条

18、物业凭什么使用场地收取收益---物业管理条例第54条

19、租户不交物业费和我无关---物业管理条例第41条

20、要求公开物业费收支-----民法典943条规定中公示内容里没有公开物业费收支条款，《物业服务收费管理办法》中第九条 包干制自负盈亏，不需要公示账目，酬金制需要提前预收物业费，公布物业费收支情况，费用多退少补。

通深物为新建城B5B6服务中心

项目副经理：罗文俊

2023年9月24日