我是通深物业的总经理朱道茂，2017年12月接管通源地产开发的新建中心、汇景新城、汇景名居、九龙阳光、望城沁园、新建城等小区，开发公司之所以对原来的物业公司进行换，也是基于后续房产的开发。我是一名军人出生，在部队工作20多年，从事酒店管理4年多。2007年从事物业行业，在江西省开拓170多个物业项目，我们前期接管开发公司开发的新建区二手小区五个，面对一系列的问题，我们通过3个多月的时间，花费60多万元对一些设施设备进行了改造，由于短平快的整改，在较短的时间里赢得了业主的理解，收缴率达到86%，历史欠费收回170多万。

但是我们在服务过程中，也碰到难以解决的问题，由于新建中心车多位少，在车辆治理过程中，发生堵门、打人、闹事、破坏道闸等不愉快的事情。目前已有两名业主被公安部门刑拘，发生这样的事情是我们物业人不想看到的，毕竟业主与物业是长期的服务与被服务的关系，在这次车辆治理过程中，也给我们带来了很多的深思。

一、物业与业主之间的矛盾是一个比较普遍的现象，有些矛盾是隐性的，是长期得不到解决，如果有的小区物业费七、八年不能提价，而劳动力成本在逐年上升，影响服务品质，影响设备维护与改造，有些小区时有突出的问题发生。如楼道电动车停放，房屋大面积老化渗水严重，电梯大修等问题导致业主对物业强烈不满，甚访。新建中心停车问题就是事例，这是物业公司无法调和，需要政府出台相关规定，有些问题是需要政府出面协调才能解决。目前南昌县针对小区存在的突出问题，专门成立了以县委副书记为组长，分管房管局的副县长为副组长，房管局局长为办公室主任，成立了南昌县物业管理小组，成员9人，这9人都是全职，由政府统一发工资，专门协调物业与业主之间的矛盾。同时县政府还出台了相关规定，对被评为物业企业的税收先征收、年底返回的政策；对不交物业费的公职人员物业公司上报社区之后再报纪委；每年进行一次物业服务企业评选，对被评为高三物业服务企业政府奖励2万元。

红谷滩新区沙井社区也成立了物业协调委员会，由房管部门、派出所、法务组织成的协调小组，每周工作，当物业与业主发生矛盾无法调和的时候，需要以街道和社区牵头进行协调，这样会使很多突出的问题可以化解在萌芽之中，不至于发生矛盾冲突，不至于业主集体上访，不至于浪费政府公用资源。

二、要积引导小区自治，成立业主委员会，目前大部分小区没有成立业主委员会。事实上有相当多的小区业主要求成立业主委员会，其目的就是要换物业公司。但是很多小区换了物业并没有得到服务品质的提升，物业与业主之间的矛盾越来越突出，这是城市化进程中必然的阵痛。前几个月我们考察了香港的两个小区，没有比较就不知道中国物业的差距。这两个小区都是30多年的小区，小区设备设施完好，所有的单元门全部都是关闭，小区非常干净，绿化就像公园，开放式的小区路面基本上没有小车。而中国大部分6、7年的小区都没有这两个小区管理得好，这除了香港的法制健全以外，业主委员会（香港叫立案法团）起到了非常大的作用。香港小区物业基本上都是佣金制，而中国大陆物业基本上都是包干制，财务不公开，小区开始几年有利润管理得比较好，到了后期入不敷出，减人减服务品质，导致恶性循环，物业与业主之间的矛盾不断升级，甚至成为社会不稳定因素。

我们愿意在新建中心成立业主委员会，邀请政府代表、小区业主代表到香港考察，小区成立业主委员会是必然趋势。但是如何成立，什么样的人可以进入业主委员会，业主委员会如何行使职权，如何堵绝个人主义的业主、端行为的业主进入业主委员会，如何让有公益心的业主、有影响力的业主加入业主委员会，这需要法律不断，同时各级政府也需要不断探索。有些地区政府规定社区有一名成员是业主委员会的副主任，业主委员会成员有一名党员是业主代表，物业经理到社区兼职为社区副书记或副主任，区政府能否做一些尝试和借鉴。

三、政府职能部门要加强对开发公司交房前的验收。目前有一部分小区物业与业主之间的矛盾，是由于开发公司房屋质量、设计不合理，配套不引起的。业主把本不该由物业公司的责任推向了物业公司，增加了物业与业主之间的矛盾，加大了物业公司后期维护成本。同时建议政府要求开发公司在小区交房后成立售后维修小组，是房屋质量问题就找开发公司，而不是通过物业二传手来解决问题，这样会大大减少物业与业主之间的矛盾，也便于开发公司品质的提升和质量问题的及时解决。

朱道茂写于南昌2019年6月27日