尊敬的各位、同事们：

大家下午好！

我是来自新建城分公司的行政主管宋玙，不是古代四大美男之一的那个宋玉，而是新建城分公司四大金花下那么一朵茁壮成长的小苗—宋玙。

很荣幸参加“假设我是项目经理”的演讲比赛，感谢公司给了我一个自我展示的机会！站在这里，就“假设我是项目经理”这个题目，谈一下如果我作为项目经理我是如何开展物业管理工作的。

我将从三点开展：自我管理、团队管理、业务管理。

一、自我管理

1、我将以身作则、带头干。只有深入基层，才能做好管理，才能有效的融入团队，通过在现场走动的过程中发现问题，从而提高现场品质。

2、我将重视执行，有效管理时间。“凡是预则立、不预则废”，理清思路做好事前准备，把事情列成一个清单，把重点需要解决的事情挑列出来，合理安排人员进行处理。

3、我将不断锤炼自己的沟通技巧，妥善处理各种内外部关系。其中包括团队之间、业主、开发商以及相关政府部门。作为项目经理要有“角色意识”，通过不同的角色转换及换位思考，可以达到更好的沟通结果。

4、我将不断学习、总结、分享。在物业行业高速发展的，每天行业内会有新的动向，只有通过不断学习，促使自己不断进步才不会被行业所淘汰。将工作、生活中成功的经验亦或是失败的教训拿出来与团队进行分享，既可以拉近团队的距离，又可以在分享中获得经验。

二、团队管理

我将团队管理概括为4个字：“选”“用”“育”“留”。

1、首先需要建立团队，这个时候就需要用到“选”字。我将从岗位适配的角度出发，选人——选对的，不是贵的。个人觉得选人忌讳“套娃”现象，觉得比自己强的，自己驾驭不了或是管理不了，就统统不要，因为在我看来团队的管理不仅仅是“选”。

2、当团队组成之后，我将用人之长处，将合适的人放在合适的岗位上，所以，作为一个的管理者，应为每个员工提供施展才能的舞台，创造学习、发展、升迁的机会。同时，我会去包容员工的一些小毛病，不求全责备，允许改进自律。

3、就是“育”人。在我参与新建城人事招聘时，问起应聘人员为什么选择我们公司时，往往大家回答的是“希望追求更好的发展，希望能学习到更多的知识”，所以我认为员工除了主动学习外，给予的指导、帮助也是很重要的。培育下属是的良心，不能提高下属的素质则是的责任。作为一个项目负责人，要懂得去引导员工的思想，思想决定行为。培育下属，首先注重对其价值观、态度、责任心、思想观念等方面的教导，员工犯错的时候应该及时纠错，做的好的地方应该及时进行奖励。公司提供了很好的学习平台，每周一下午的周例会及每周二晚上的网络培训都能让大家聚在一起学习。

4、就是留住人才。曾经有人做过调查，员工入职一个月离职与HR的关系比较大；入职三个月离职跟直属的关系比较大；入职6个月离职与企业文化关系大。所以我认为入职引导很重要，当员工一个入职后，我首先会让员工先阅读我们的《员工手册》，了解公司基本概况，对其加强企业文化建设。对团队，我以情感动人，对员工充分的尊重、爱护；以德感染员工，勇于去担当，应怕受牵连，通过这些去实现对人才的挽留。

三、业务管理

1、品质管理，何为品质？就是给业主提供舒适、便捷、美好的居住环境，享受的服务，让业主住在这里产生幸福感，让房屋增值。

品质怎么来？品质是走出来的，要会检查，抓细节，抓落实，以点带面，跟踪整改结果。

通过对各个部门的管理岗位监督以达到对事务的管理，检查前台投诉报修的情况，通过表格记录进行抽检回访。每月抽检设备房运行的情况，对比现场于巡检表格内容是否相符合。每两周安排自检一次，并在检查后召开分析会，分享讨论。

2、业主满意度，品质的保障是基础，拉近与业主的距离及个性化服务能更有效的提高业主满意度。每季度召开一次业主恳谈会，虚心听取业主的意见及建议，对业主的疑问做出解释。加强宣传，通过微信朋友圈及宣传栏，让业主更多了解我们所做的工作及物业相关的法律法规。举办一些社区活动，活跃小区的文体生活，增进小区业主的归属感。冬天，我们可以送温暖，夏天，我们可以送凉茶，三八妇女节，我们可以给业主送鲜花或是巧克力，举办一些便民活动，邀请业主进行参与其中。

3、物业费的收取，在保障高品质及业主满意度的前提下，为了更有效的提高物业费的收取，首先得制定目标然后是拟定计划。将整年的收缴任务进行分解，合理分配至每月、每周甚至是每日。通过制定收缴方案，奖惩措施，达到激励鞭策员工的效果。

4、小区无小事，保障本小区案发率为零，保障无人员伤亡。在人防、技防两方面为小区提供保障。通过三道防护系统保障整个小区业主的。小区内的横幅警示标语提醒各类危险行为，小区门岗对进出人员进行详细登记，保持单元门大厅常闭，防止外来人员进去小区。通过夜查制度对晚班秩序员进行监管。每年举办2次消防演习，提高员工及业主的消防的相关知识。

因为演讲比赛只有10分钟，所以简单的概括了一下我管理小区的思路，现在我想在这里给大家开个晨会。

全体都有！向左看齐！立正！稍息！报数！

很好，现在是北京时间7:50分。大家都到齐了，都很准时，没有一个迟到的。给自己鼓个掌！给旁边的家人鼓个掌！

请大家整理下自己的着装。看看领带系正了吗？帽子调整一下别歪了！丝巾和工牌呢？赶紧戴好！

又是新的一天开始了，首先我要表扬一下我们西门岗老张。我7点到项目上的时候，他就已经在岗亭周边打扫、擦拭了，大家可以看看，这边栏杆被他擦得一尘不染；我们东门岗小王从7:30开始按照公司要求进行立岗服务，业主进出敬礼很标准，注意脸部表情轻松一点，要带点微笑啊！

好的，现在我来布置一下的工作，昨天品质检查小组帮我们小区发现了一系列的问题，义务劳动结束后，主要的任务就是针对昨天品质检查的各项问题进行整改，各项目主管根据视频拍摄的内容去现场查看需要整改的时间，并落实责任人及完成时间填写至整改计划表上，并在下午下班之前交回至我。

下午2点之后小周你同我到6栋1单元502业主吴女士家里拜访一下，记得买一些水果带上门。

现在除固定岗人员外，其他人跟我到外围进行一小时义务劳动，昨天我看到有一些白色垃圾，主要是把外围的白色垃圾清捡一下，大家拿好工具，物品已经准备好了，现在就出发！散会！

我的演讲完毕，谢谢各位大家！

通深物业新建城分公司

行政主管：宋玙   

2020年3月27日