梧桐壹号由于有少部分的业主没有缴纳物业费，服务中心通过电话、微信、张贴催缴单等多种方式多次催缴无果后，已于2020年11月对一批共七户业主提起了诉讼。但因当时红角洲法庭正在进行隶属关系转接，所以我们撤回了起诉。

2021年1月，待红角洲法庭转接好隶属关系后，服务中心立即再次对该批次七户业主提起诉讼，有六户业主在收到法院的传票后立即缴清了所欠物业费，只有七栋顶楼的一户仍然没有缴纳。于是红角洲法庭于2021年3月25日进行了开庭审理。现我就此案的庭前准备、庭审辩论以及开庭后的想法与大家一同分享。

首先，要多准备些起诉的证据。在收到红角洲法庭发来的《案件受理通知书》后，服务中心按照律师给出的证据目录，对购房合同、物业服务合同、催缴单、欠费明细、起诉状、业主档案以及授权书等资料进行了收集和整理。

考虑到律师对项目情况以及物业管理方面了解的局限性，我从对梧桐壹号业主的了解以及业主可能提出的质疑着手，指导项目经理一起对《业主手册》其中的“管理规约”、梧桐壹号小区现场管理图片和视频、梧桐壹号获得的牌匾及证书、业主的感谢信以及业主送锦旗的照片、拆除该户天台违规围挡的图片及业主打人的视频等等证据材料进行了准备。律师后提交的《原告证据目录》及《代理辞》中对我们提交的大部分证据进行了引证。

开庭时，被告临时起意说我们梧桐壹号管理很“差”，这时小区现场管理图片和视频、梧桐壹号获市优、抗疫项目、省优的牌匾及证书、业主的感谢信、业主送锦旗的照片等等证据就有力反驳了被告的无端指责。

因此，在证据准备阶段，我们也要多方面分析业主，只要是有关联的证据，就要尽可能多的进行列举。因为从收到法院传票到开庭这段时间为举证期，超过这段时间的举证，对方是可以提出证据无效的。我们就对被告临时提出来的“在天台找床单的照片”证据提出了认定证据无效的请求。

其次，要保存管理痕迹。主要包括以下几个需要注意的方面：

1、在把问题统计好发给开发公司的同时，我们也要留存一份底单，底单要把每次与开发公司对接处理问题时的人员以及问题情况简明扼要地记载清楚；

2、在开发公司进行处理以后，我们还应当派人员及时到现场跟进查看，不论处理妥当与否，要记录好查看的时间和查看人的姓名；

3、处理妥当后还要及时通知业主过来进行验收，并把跟业主联系的时间、联系的电话，对方的回复以及查看人员的姓名再次记录下来；

4、如果想要更为妥当，可以将现场查看的照片、微信聊天记录打印后放在业主档案袋里备查。

经过这样一番操作，无论人员怎样的变动，接手人员都能够快速、清楚地了解项目和业主的情况，更加方便以后的工作，在出问题的时候也能够快速查清问题所在。

第三，受委托人要对项目情况足够熟悉。受委托人可以是一个人，也可以是多个人。律师只是精通法律条文并进行诉讼，但公司要选派有，对项目情况比较了解的人作为受委托人。因为在庭审过程中，双方会有一轮控辨，对方会在法庭上发难，提出来的问题也是不可预测的。

业主就提出了一些开发公司责任范畴的说辞，甚至拿出一些道听途说、颠倒黑白的证据，这时我们的其他受委托人如果对项目情况熟悉了解，就可以用事实来进行驳斥，还原事实的真相。如果对项目不了解，嘴上再怎样能说也没有说服力。

实际上，起诉并非公司之本愿。但对于那些颠倒黑白，搬弄是非，恶意鼓动其他业主不交物业费，恶意欠缴物业费的业主，我们就要坚决通过法律武器予以还击。

朱总也告诫我们：打官司要记住不要打出仇恨来。所以我们要和业主讲清楚，缴纳物业费是业主的义务，只有在实在没有别的办法的情况下，我们才会通过法律来维护我们的权益，通过法院的公正性和性来判决，让法律告诉大家，这个物业费是要缴纳的，以此提高大家缴纳物业费的意识。

以上就是我关于开庭后的一些思考，以后我们也会一如既往地做好小区的品质管理，继续为大家提供的服务！

深华物业集团南昌分公司

总经理助理：秦春华

2021年3月25日