中国城市化建设催生了住宅物业服务，尽管经过几代物业人的探索，物业服务企业为社会稳定与和谐做出了重要贡献。但是，由于居民对美好生活的向往，加之物业行业有些企业管理不规范，业主与物业之间的矛盾仍然比较突出，造成的原因是多方面的，下面就破解物业小区更换物业服务企业难，谈一些个人粗浅看法。

一、为什么更换物业服务企业难。

1、没有退出机制与法律依据。中国物业服务发展几十年了，一系列的问题越来越突出，很多有公益心的业主站出来，无私奉献，冲锋在前，夜以继日，发动业主更换物业。但是在成立了“业主委员会”之后或是更换了物业之后，很多热心业主心理上伤痕累累、筋疲力尽地退出“业主委员会”，更换物业难于上青天，很多问题并不是“业主委员会”所能解决得了的。其中重要的原因之一，没有法律依据，光凭一腔热血，在更换物业服务企业过程中会碰得头破血流。

2、个别物业服务企业重利润、轻服务，特别是个别开发公司的物业公司，定价比较高，违背市场价值规律。所以百般阻挠，甚至动用社会资源阻挠成立“业主委员会”。

3、个别企业不自律，恶意操纵“业主委员会”把服务好的物业公司炒掉。这个性质特别恶劣，严重扰乱行业发展，破坏社会和谐。有的个别企业通过买通“业主委员会”，给予几万、几十万的承诺，把原本做得比较好的小区搞得乌烟瘴气。还有个别物业服务企业通过与招标公司连手，无原则地设置招标条件，排斥同行参与竞标，践踏政府的公信力，欺骗热心业主的正义，这种乱象已有蔓延趋势。

4、政府部门和基层组织无力参与。有些小区从一开始物业与业主之间矛盾重重，但是物业公司的选聘是开发公司说了算的，职能部门鞭长莫及，有些问题是开发公司的问题，牵涉规划、设计等许多部门，这为后续更换物业公司埋下很多的隐患。

如何破解更换物业公司难的问题，首先更换物业服务企业是社会和谐的必然要求，是大势所趋。城市化发展几十年了，作为城市化建设的末端，问题如此突出，也该是破解这个问题的时候了，物业行业也该大浪淘沙了，这是市场经济的发展规律。

二、如何破解。

1、由政府主导成立“业主委员会”，是当务之急。这是破解更换物业服务企业难的途径，否则就是三角形的三个边，少了社区、物业和“业主委员会”其中的“一条边”都不稳定。

如何成立“业主委员会”，成立什么样的“业主委员会”，由谁主导成立“业主委员会”，这是问题的关键。

一是法律法规需要进一步，再也不让业主自行成立“业主委员会”。要考虑中国的国情，中国城市化的情况，要相信共产党的力量，否则就是自由主义泛滥，否则就会出现利比亚、伊拉克等的极端民主化。一些贪图便宜，游手好闲，利欲熏心的业主就会蠢蠢欲动，不顾广大业主的利益，无事生非，制造矛盾。从另一个侧面反映出我们有些基层政府组织不愿意成立“业主委员会”的原因之一。目前南昌市出台了文件，规范了成立“业主委员会”的具体规定，“业主委员会”要有社区、党员介入，这为规范“业主委员会”迈出了坚实的一步。

2、要规范物业招投标程序。前几年取消了物业服务企业行业资质评定，导致物业行业介入门坎低，造成物业行业鱼目混珠，什么样的人都可以成立物业公司。可是物业服务行业是服务很多不同层次的广大业主，需要有服务意识，需要有管理水平，需要有团队，才能更好地服务于广大业主。

，参与住宅招投标要以管理面积考核物业服务公司的实力，行业洗牌、优胜劣汰是必然趋势。全香港只有四、五家物业公司，每家物业公司都管理服务上千个项目，就好比空调、洗衣机由初期全国遍地开花，到现在的只有几家生产厂家。物业行业的优胜劣汰同样需要政府引导，未来的物业公司要细分，医院有医院的物业，住宅有住宅的物业，写字楼有写字楼的物业。千万不能不要物业，或是业主自治，这在中国不服水土。

，政府职能部门、社区和物业协会要联手发挥作用。每年评选小区、合格小区、整改小区，对服务水平差，业主投诉多的物业服务企业要限制参与市场竞争，要有退出机制。

第三，两年内被市、三年内被省物业协会评为小区不允许更换物业公司。参与省、市评选的物业公司经过社区和“业主委员会”推荐，每年评比要有名额限制，防止弄虚作假，失去公信力。

第四，由第三方机构对小区业主进行满意度评比，业主满意度超过85%，则不允许更换物业公司。防止不良业主与不良物业企业互相勾结，恶意选聘物业公司。选择第三方调查机构，由街道、社区、“业主委员会”共同指派，不得由物业公司指派。可以按入住业主比例随机抽查，也可以全面调查。项目品质一般、面积比较小的小区，由社区和“业主委员会”组织大学生、社会青年上门调查。既要公正，又要考虑开支。

第五，要规范入围招标文件。招标文件要送街道、社区、物业协会专家组进行评审。防止物业公司与“业主委员会”暗箱操作恶意设置招标文件排斥同行。此风不可涨，发现一起要处理一起，这会严重破坏住宅物业招标的公平。我们要面对的是广大全体业主，来不得半点的暗箱操作。

第六，招标入围现场勘察，社区也要派人参与、“业主委员会”要有三分之二的成员参与。每一个栋楼的楼长要通知到位，留有记录，自愿参与。由参与现场勘察的业主引导业主进行海选。对于恶意招标，社区有一票否决权，入围勘察的小区，要与该项目面积大小、物业定价相匹配，这样才有可比性、公平性。

第七，招标前要确定物业费的价格。突出小区存在的问题，不要隐瞒，防止浪费不的招标资源。对于超过5年以上没有涨过价的小区，同时历史问题比较严重的小区，每一个平方涨价0.2元—0.5元，超过10年没有涨价的小区，每一个平方涨价0.4元—0.8元的硬性规定，防止低价中标的问题，从根本上解决小区低价中标的恶性循环。一个小区物业费5年、10年不涨价，怎么可能呢？员工工资不涨怎么可能有服务积极性，设备老化了，没有钱怎么维护呢？

第八，区政府要成立“物业联协会议”，由规划、房管、派出所、物业协会、法院等部门组成。每年进行两次对社区和“业主委员会”轮流培训，培训时间为一天。了解相关的法律法规，不断提高指导、监督水平。

第九，公开公投结果，社区、“业主委员会”把关确认。

粗浅建议，仅供参考。

董事长：朱道茂

2020年4月26日